2 opportunités immobilières

Une succession est « ab intestat » lorsqu'une personne décède sans avoir laissé de testament. Les biens constituant la succession sont alors répartis entre les héritiers suivant les règles légales.

L'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution contrôle les banques et les compagnies d'assurances. L’ACPR est une autorité administrative dont le code monétaire et financier établit l’indépendance pour l’exercice de ses missions et l’autonomie financière. Elle veille à préserver la stabilité du système financier et à protéger les clients des établissements bancaires et des compagnies d’assurance. L’ACPR agrée ces établissements et les surveille dans l’intérêt de leur clientèle.

Les biens que les époux possèdent avant le mariage sont considérés comme biens « propres » En revanche eceux acquis pendant le mariage, ensemble ou séparément, grâce à leur travail ou leur épargne, comme des « acquêts » (acquis sous le régime).

C’est un acte officiel rédigé par un notaire (ou autre officier ministériel comme un huissier de justice).

II a une force probante ('il ne peut être contesté) et exécutoire (de même force juridique qu'une décision de justice) Un acte qui n’est pas authentique est donc sous « sous seing privé ».

C’est le patrimoine net du défunt au jour de son décès, c'est-à-dire des biens qu'il laisse (actif), déduction faite des charges qui grèvent lesdits biens (passif) ainsi détaillés dans la déclaration de succession. Lors de la transmission de l'actif net successoral, il y a des droits de mutation qui sont calculés selon un barème progressif et après certains abattements selon le lien de parenté avec le défunt.

Action qui peut être déclenchée par un héritier réservataire lorsqu’il est lésé notamment parce que la réserve héréditaire est bafouée. La réduction peut intervenir en valeur ou en nature.

C’est une action judiciaire par laquelle toute partie à un contrat demande l'annulation en cas d’inexécution de son obligation par l’un des contractants. Exemple : annulation de la vente en cas de vice caché

Il s’agit de la personne sur la tête de laquelle repose un contrat d'assurance. Notamment dans une assurance décès, le risque assuré (le décès) est réalisé quand l'adhérent-assuré décède. Dans un contrat d'assurance vie, le risque assuré est « la vie » de l'adhérent-assuré. Tant qu'il est en vie, l'assureur s'engage à lui verser un capital qui peut fluctuer en fonction de la valorisation des supports de référence choisis par l'adhérent-assuré

L’Autorité des Marchés Financiers est une autorité publique indépendante qui a pour mission de veiller à la protection de l’épargne investie en produits financiers, à l’information des investisseurs et au bon fonctionnement des marchés.

Elle informe les épargnants, dispose d’un dispositif de médiation pour résoudre à l’amiable des différends qui opposent les épargnants à leur intermédiaire financier ou à une société, veille au bon déroulement des opérations financières et à la transparence de l’information, réglemente les produits d’épargne, les professionnels de la finance et les marchés financiers, surveille les marchés, et a un pouvoir d’enquête et de contrôle pouvant donner lieu à une procédure de sanction en cas de manquement.

L'impôt sur le revenu est calculé à partir d'un barème fixé chaque année par la loi de finances. II est composé de 5 tranches de 0% à 45% auxquelles sont affectés un taux dont la valeur augmente au fur et à mesure que l'on s'élève dans l'échelle des revenus.

Les Bénéfices Industriels et Commerciaux proviennent de l’exercice d'une profession commerciale ou d'une activité assimilée, notamment la location meublée. Ils sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

Ce sont les revenus des professions libérales et des revenus qui n'entrent ni dans la catégorie des traitements et salaires ni dans celle des BIC, notamment les professionnels libéraux, des charges et office (notaire, huissier)

Selon le montant des recettes annuelles, le régime applicable sera soit le micro-BNC, le régime de la déclaration contrôlée avec la tenue d’une comptabilité de caisse ou d’engagement.

Il recense tous les commentaires officiels des dispositions fiscales publiés par la Direction Générale des Finances Publiques.

Il s’agit d’un supplément d’imposition, mis en place par la loi de Finances 2012, lorsque le revenu fiscal de référence est supérieur à 250 000 € pour les célibataires, séparés, divorcés et veufs et 500 000 € pour les contribuables soumis à imposition commune. Mais un mécanisme de lissage a été mis en place.

C’est un livret réglementé qui permettant d'épargner en disposant de ses fonds librement, ou de bénéficier (sous conditions) d'un prêt immobilier ou d'un prêt travaux et d'une prime d’État. Pour les CEL ouverts avant 2018, les intérêts du CEL et la prime d'État sont exonérés d'impôt sur le revenu. Pour les CEL ouverts à partir de 2018, les intérêts et la prime d'État ne sont plus exonérés. Cette formule d'épargne logement est plus souple que le PEL mais le taux de rémunération de l'épargne très faible.

Contrat avec deux souscripteurs. Pour les contrats d’assurance vie, la co-souscription peut être :

Une adhésion réciproque : le contrat est dénoué et les capitaux sont versés dès le premier décès d’un souscripteur

Une adhésion conjointe : le contrat est dénoué et les capitaux sont versés dès lors que les deux souscripteurs sont décédés

Aucune disposition légale ne restreint la qualité des co-souscripteurs. Dans la pratique, la majorité des compagnies d’assurance n’accepte une adhésion conjointe qu’au profit des époux mariés sous le régime de la communauté universelle avec attribution intégrale de la communauté au conjoint survivant.

Le code « ISIN » est l'acronyme d'un terme anglophone « International Securities Identification Number ».

Il est composé de 12 caractères (2 lettres et 10 chiffres) permettant d'identifier de manière unique chaque valeur mobilière d'Euronext. Ce code est délivré par la société EUROCLEAR qui assure en France le rôle de dépositaire central.

C’est un concept récent d’habitat partagé, comprenant des espaces de vie commune et des espaces privatifs pour les locataires. Né aux Etats-Unis il est présent en France depuis 2017. Concrètement, le coliving consiste à proposer à la location, pour une durée comprise généralement entre 1 mois et 1 ans, un espace personnel (chambre, salle de bain), et des espaces communs (cuisine, séjour, salon, espace convivial extérieur…)

Défini par la loi ALUR comme étant « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ».

Pour être considérée comme une colocation il faut 3 conditions :

Plusieurs locataires dans le même logement

Le logement est leur résidence principale

Un contrat de bail est rédigé

Le Conseiller en Investissement financier fournit à son client un véritable conseil en investissement dans les activités suivantes :

Le conseil en investissement de produits financiers

Le conseil sur la réalisation de services d'investissement

Le conseil sur la réalisation d'opérations d'investissement diverses.

Ses conseils sont matérialisés par des écrits et tiennent compte de la situation financière, de l'expérience en investissements et des objectifs de placement du client. Il faut réunir plusieurs conditions pour avoir la qualité de CIF (adhérent à une association professionnelle, exigence de connaissances, ...)

C’est un produit d’épargne à durée déterminée, mais ce n’est pas un contrat d’assurance vie, même si ces deux enveloppes d'investissement ont des caractéristiques communes.

On peut récupérer quand on veut l’épargne présente sur le contrat de capitalisation, en effectuant un rachat. Dans ce cas, pour les particuliers, ce sont les mêmes règles fiscales que celles édictées pour l’assurance vie qui s’appliquent.

En cas de décès, le contrat de capitalisation, ne dépendant pas de la durée de vie du souscripteur, est transmis aux héritiers. Il est alors considéré comme un actif de la succession et imposé aux droits de mutation à titre gratuit en fonction du lien entre le défunt et le bénéficiaire.

C’est le financement participatif, par le biais de plateformes dédiées, pour participer financièrement dans des projets, dans différents domaines : immobilier, commercial ou industriel.

L’investissement peut se faire par la réalisation d'un prêt ou la souscription au capital d’une société. Certains investissements peuvent permettre de bénéficier de réduction d’impôt sur le revenu à l’instar de certains dons ou souscriptions au capital de PME

Crédit immobilier non amortissable, dont seuls les intérêts sont remboursés pendant la durée du crédit. Le capital est remboursé en une seule fois à la fin. Il présente un avantage fiscal et il est plutôt destiné à financer un bien à locatif.

C’est un prêt consenti par une banque en contrepartie d’un nantissement sur un bien (actions, contrat d’assurance-vie…) de l'emprunteur pour garantir l’emprunt. Le montant du prêt accordé est fixé en fonction de la valeur des actifs donnés en garantie et varie en fonction du risque relatif à chacun de ces actifs. Il s'adresse aux particuliers détenant un patrimoine significatif, et s'inscrivant dans une logique de développement patrimonial.

Désigne l’emprunt ayant pour objet de répondre à un besoin de financement dans l’attente de perception d’une somme couvrant le montant de l’emprunt. Dans le cadre d’un prêt relais, le capital est dû au terme du contrat, c’est-à-dire lors de la vente du bien.

Prêt d'argent fait à titre permanent (généralement renouvelable chaque année par tacite reconduction).

Le crédit revolving n'est pas affecté à un achat particulier. Il est donc très souple, mais aussi très cher. De plus, l'emprunteur à beaucoup de mal à s'en débarrasser, puisqu'il lui est possible d'y recourir sans formalités et à n'importe quel moment.

C’est un dispositif incitant à l’acquisition et la gestion de bois et forêts. Il contient plusieurs crédits et réductions d’impôts soumis au plafonnement global des niches fiscales :

Une réduction d’impôt lors de l’investissement

Un crédit d’impôt pour travaux forestiers

Un crédit d’impôt pour rémunération de contrat de gestion

Une réduction d’impôt pour cotisations d’assurance des bois et forêts

Une réduction d’impôt pour la prévention des incendies

Donation d’or, de bijoux, d’espèces…. par la remise de la main à la main, dispensé des règles de forme des donations entre vifs et ne nécessite pas d'acte notarié. Pour qu’un don manuel soit valide, un bien doit être donné de manière « effective » et « réelle » avec la volonté pour le donateur de se dépouiller de manière irrévocable et sans contrepartie.

Elle peut être faite soit par contrat de mariage, soit pendant la durée du mariage (alors révocable par le donateur) dans la limite de la quotité disponible spéciale entre époux (QDS) et ne peut donc pas léser les héritiers réservataires du donateur.

Opération qui consiste à diviser un bien entre l'usus, le fructus et l'abusus. Ils sont détenus par un usufruitier (usus et fructus) qui a le droit de jouir du bien et d'en recueillir les fruits, et par un nu propriétaire (abusus) qui détient le droit de disposer du bien.

C’est M. Dominique Strauss-Kahn » qui a donné son nom à des contrats d'assurance vie devant être investis à au moins 50% en actions françaises (ou en OPCVM européens éligibles) dont 5% dans des produits à risques.

Fiscalité de l'impôt sur le revenu : il n'y a pas de prélèvement sur les plus-values à hauteur de 7,5% au-delà de 8 ans et cela dès le premier euro.

Ils ont été remplacés en janvier 2005 par les contrats « NSK » composé au minimum de 30% d’actions (ou en OPCVM européens éligibles) dont 10% dans des produits à risque.

La fiscalité de l’impôt sur le revenu : comme les contrats « DSK », les contrats « NSK » sont exonérés d’impôt sur le revenu en cas de rachat au-delà de 8 ans de détention. Cependant, les prélèvements sociaux restent dus.

Il n’est plus possible de souscrire de contrats « NSK » depuis le 1er janvier 2014.

Il s’agit de critères extra-financiers pris en compte pour mesurer l’impact environnemental et social d’une entreprise. Les critères ESG sont de plus en plus pris en compte lors de la réalisation d’un investissement via le label ISR.

Les FCPR ont été créés par la loi du 3 janvier 1983, pour favoriser le financement du non coté par les particuliers, à travers un régime juridique et fiscal incitatif.

L'actif d'un FCPR doit être composé pour 50% au moins de sociétés européennes non cotées.

Ils offrent des avantages fiscaux : FCPR n'ayant pas de personnalité juridique, il est transparent fiscalement, et il n'est pas soumis à l'impôt.

Pour le souscripteur, les revenus (plus-values et dividendes) sont exonérés d'impôts dès lors que les parts ont été conservées au moins cinq ans.

Il s’agit d’un actif géré par les compagnies d'assurance, proposé dans le cadre de contrats d'assurance vie, de contrats de capitalisation ou des produits d'épargne retraite (Madelin, PERP ou PER).

Ils offrent une garantie en capital mais un potentiel de performance très limité.

Le terme « en euros » ne donne aucune indication sur la devise d'investissement du fonds : il peut exister des fonds en euros libellés dans d'autres devises que l'euro, comme le dollar ou le franc suisse par exemple. On parle de « fonds en euros » car ces fonds ne sont pas divisés en parts : chaque souscripteur place un montant investi à l'euro près, comme sur un livret bancaire.

Dans le cadre des contrats d'assurance, on parle de fonds en « unités de compte » pour désigner les fonds dont l'actif est divisé en parts, par opposition au fonds en euros, et dont la valeur peut fluctuer à la hausse comme à la baisse en fonction du prix des parts.

C’est un dispositif de défiscalisation pour des investissements réalisés dans des entreprises situées en Outre-Mer. Le but est d’aider au développement de ces régions.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt des conditions doivent être remplies telles que la conservation des parts acquises pendant une durée de 5 ans à compter de la réalisation de l’investissement. Cet avantage fiscal est pris en compte dans le plafonnement global des niches fiscales. A ce titre, en tant qu’investissement réalisé à l’outre-mer, il permet de bénéficier de l’enveloppe supplémentaire de 8 000 € dédiée aux dispositifs Girardin, SOFICA et Pinel Outre-Mer.

Une « holding » est une société pouvant revêtir la forme de SARL, SAS …. et ayant pour vocation de regrouper des actionnaires qui souhaitent acquérir une influence significative dans les diverses sociétés détenues.

La création d’une société holding permet aux majoritaires d’accroître leur pouvoir dans les affaires gérées.

Via des participations financières, la holding gère et contrôle des sociétés ayant des intérêts communs.

Label en raison de critères « extra-financiers ». Le but de ce label est d’offrir une meilleure visibilité pour les épargnants et distributeurs. Pour obtenir ce label, les sociétés de gestion doivent mettre en avant l'aspect durable, social, environnemental et éthique de l'investissement.

La location meublée consiste à louer un bien muni de l’équipement nécessaire pour que le locataire puisse y vivre en apportant ses seuls effets personnels.

Le régime de la location meublée entraine une imposition des loyers en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) permettant ainsi de procéder à des amortissements et de réduire la fiscalité des revenus issus de la location du bien.

Pour être loueur meublés professionnel (LMP), il faut cumuler des recettes annuelles supérieures à 23 000 € et que ces dernières excèdent les autres revenus professionnels du foyer. Sinon on est loueur meublé non professionnel (LMNP).

Dispositif fiscal mis en place dans le cadre d'investissement en outre-mer.

Cette loi envisage trois types d’investissement de défiscalisation à savoir le Girardin logement, le Girardin industriel et le Girardin social.

Le Girardin industriel a été prorogé de telle sorte qu’il a vocation à s’appliquer jusqu’au 31 décembre 2025.

La « loi Madelin » est une loi du 11 février 1994 relative à l'initiative et à l'entreprise individuelle, permettant de déduire des revenus professionnels des travailleurs non salariés les cotisations des contrats d'assurances groupe, mis en place par les organismes régis par le code des assurances et les cotisations liées à leur protection sociale facultative (santé, prévoyance) et de retraite.

Régime fiscal qui permet aux propriétaires d'un immeuble situé dans un secteur éligible d'imputer sur leur revenu global (et non sur leurs seuls revenus fonciers), les déficits liés à leurs dépenses de restauration immobilière.

Les dépenses éligibles sont imputables dans la limite de 400 000 € sur 4 ans, mais sans plafonnement global des niches fiscales (voir notre fiche dans le blog)

Mis en place à la suite de la loi Duflot, le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pour des investissements immobiliers. (Voir notre fiche dans le blog)

Cette loi du 13 juillet 1979 fait partie du Code de la Consommation (L.312-1 et suivants).

Elle a pour but de protéger le consommateur contre les dangers du crédit.

Elle pose des règles impératives qui limitent la liberté contractuelle en matière de crédit immobilier.

Elle s'applique à tous les prêts immobiliers (à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, de terrains à construire, travaux).

C’est une du 9 décembre 2016 relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique. Les différentes mesures présentes au sein de cette loi visent notamment le renforcement de la régulation financière.

Elles désignent les avantages fiscaux dont peuvent bénéficier certains contribuables pour diminuer le montant de leur impôt, en contrepartie d'engagements. Ils sont utilisés pour les encourager à agir dans un intérêt économique ou social : investir dans le logement locatif, apporter des capitaux aux PME, développer la gestion forestière, soutenir le cinéma….

Il s’agit de sociétés non cotées en Bourse. Parmi elles, le capital-investissement s'intéresse à des entreprises offrant des perspectives de croissance intéressantes.

Véhicule d’investissement majoritairement investi en immobilier, le reste en actifs financiers.

Il s’agit de véhicules d'investissement comme les Sicav et les FCP. Ils sont soumis à des règles harmonisées à l’échelle européenne. Les OPCVM sont soumis à l’agrément de l’AMF en France ou autre autorité européenne.

C’est un système de recouvrement de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux qui a été mis en place le 1er janvier 2019. Le but de cette réforme est de faire coïncider le paiement de l’impôt avec la perception des revenus : chaque mois, le prélèvement à la source prend la forme d'une retenue à la source ou d'un acompte, transmis au Trésor Public.

Le taux de prélèvement à la source est déterminé sur la base des revenus des années précédentes. Cependant, sur option, il possible d’opter pour un taux neutre ou individualisé.

Il s’agit de la déclinaison du PEA introduit par la loi de Finances pour 2014. Le but est d’encourager l’investissement au sein de petites et moyennes entreprises (PME) et d’entreprises de taille intermédiaire (ETI) en bénéficiant de la fiscalité du PEA. Comme pour le PEA, il peut s’agir d’un PEA PME bancaire ou assurance.

Le plafond de versement est de 225 000 €. Cependant, si un contribuable détient également un PEA, le plafond global de versement ne peut excéder 225 000 €. Chaque contribuable ne peut détenir qu’un seul PEA PME.

C’est une épargne réglementée, institué par la loi du 10 juillet 1965. Il permet à son souscripteur de se constituer une épargne et d’obtenir à terme un prêt immobilier à un taux privilégié. Contrairement au compte épargne logement (CEL) pendant la phase d’épargne les sommes versées sur le plan sont indisponibles, en contrepartie, le taux de rémunération du plan est plus élevé que celui du CEL.

Option fiscale permettant à un épargnant d'être imposé sur la base d'un taux forfaitaire sur certains produits financiers (obligations, assurance vie, contrat de capitalisation ... ) et qui le dispense de déclarer les produits perçus dans la déclaration d'impôts sur le revenu. Il est optionnel : l'épargnant peut choisir le traitement fiscal le plus favorable entre le PLF et la réintégration dans son revenu imposable.

Aussi nommé « flat tax », instauré depuis le 1er janvier 2018. Il est actuellement au taux de 12,8%, + CSG 17.2% soit un taux global de 30%, et s’applique aux dividendes, intérêts ou encore, plus-values de valeurs mobilières

Terme anglo-saxon que l'on traduit en français par le vocable « Capital Investissement » qui désigne plusieurs formes de participations dans le capital de sociétés non cotées.

Produit financier dont la valeur dépend de l’évolution d’un actif financier, selon une formule de calcul déterminée. L’objectif est de rechercher un rendement satisfaisant tout en garantissant le capital en totalité ou en partie.

Communément appelé CSG. Pour certains revenus du patrimoine et du capital notamment, perçus par des personnes fiscalement domiciliées en France, des prélèvements sociaux viennent s'ajouter au montant de l'impôt sur le revenu. Ils sont actuellement au taux 17.2% comprenant la contribution sociale généralisée (CSG) à 9.20%, la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) à 0,50% et le prélèvement de solidarité à 7.50%.

Déterminé par l’administration fiscale et figurant sur l’avis d’imposition. Il désigne l’ensemble des revenus d’un foyer. Le niveau du RFR permet en effet d’être exonéré de certains impôts et/ou percevoir des aides sociales.

Il s’agit de la caisse de Sécurité sociale dédiée aux indépendants, commerçants, artisans et professionnels libéraux. Il a été supprimé en janvier 2018. Depuis le 1er janvier 2020, tous les travailleurs indépendants sont rattachés au régime général de la sécurité sociale, via le SSI

Par défaut c’est le régime légal qui s’applique, à savoir le régime de la communauté de biens meubles et acquêts. Sinon les époux passent un contrat de mariage rédigé par un notaire.

Le régime va définir les règles auxquelles sont soumises la propriété et la gestion des biens des époux.

Les 2 grandes catégories de régimes matrimoniaux sont :

Les régimes de communauté : communauté universelle, communauté universelle avec attribution intégrale, communauté de biens meubles et acquêts, communauté de biens réduite aux acquêts)

Les régimes séparatistes (participation aux acquêts, séparation de biens, séparation de biens avec société d’acquêts)

Il s’agit d’un ensemble homogène de chambres ou d’appartements meublés qui font l’objet d’une exploitation commerciale. Pour être considérée comme une « Résidence avec services », l'exploitant doit offrir au moins 3 des 4 services suivants : accueil, petit déjeuner, entretien des logements, blanchisserie et fourniture de linge.

Il existe 4 types de résidences-services : EPHAD, Séniors, Etudiants, Tourisme et Affaires

A mi-chemin entre l'hôtellerie et la location en meublé, ces résidences offrent un logement aménagé pour une durée variable et un certain nombre de prestations.

Ce sont des fonds d'investissement de la catégorie des FIA (Fonds d'Investissement Alternatifs) qui ont pour objet l'acquisition et la gestion (jamais la construction) d'immeubles d'habitation ou commerciaux destinés à la location. Non cotées en Bourse ce sont les seules sociétés civiles autorisées à faire publiquement appel à l'épargne.

Elles permettent aux investisseurs d’investir dans des actifs immobiliers de manière indirecte, c’est pourquoi on désigne les SCPI comme un investissement en « pierre-papier ». Il peut s’agir de bureaux, entrepôts, locaux commerciaux, immobilier résidentiel … en France ou en Europe. Certaines présentent un avantage fiscal : Pinel, Malraux, déficit foncier.

C'est une mesure officielle sur une échelle de risques exprimée en nombres entiers et qui va de 1 à 7, 1 étant le niveau de risque le plus faible, et 7 le niveau le plus élevé. Il est destiné à mesurer le niveau de volatilité d'un fonds d'investissement et le risque auquel le capital investi dans ce fonds est exposé.

Bien que les données historiques utilisées pour calculer cet indicateur synthétique évoluent dans le temps et risquent ne pas constituer une indication fiable du profil de risque « futur » du fonds, le niveau de SRRI doit figurer obligatoirement dans les DICI (Documents d'Informations Clefs) des fonds d'investissement depuis le 1er juillet 2011.

En cas de revenus exceptionnels, ce système permet d'atténuer la progressivité des revenus exceptionnels, pour le calcul de l’impôt sur le revenu.

Ce sont supports d'investissement proposés dans les contrats d'assurance vie dont la valeur est indexée sur celle des parts de titres, d'OPCVM ou de SCPI, par opposition au Fonds Euros dont l'actif est exprimé en euros et non en parts.

Toute personne présentant un indice d’américanité défini par la loi FATCA entrée en vigueur le 1er juillet 2014 (lieu de naissance aux Etats-Unis, nationalité américaine, adresse de résidence aux Etats-Unis …) et n’ayant pas fourni la documentation établissant son statut de non « US Person » sera considérée comme US Person.

Le viager permet à une personne physique de vendre son bien immobilier tout en en conservant la jouissance jusqu'à la fin de ses jours. A la signature du contrat de vente en viager, l'acquéreur (débirentier) s'engage à verser un capital (le bouquet) et une rente au vendeur (crédirentier) jusqu'à ce que dernier vienne à disparaître.

Cela permet à certaines personnes âgées d’obtenir un revenu complémentaire tout en conservant la jouissance de leur logement.

Les rentes perçues par le crédirentier sont soumises à l’impôt sur le revenu pour une fraction de la rente et aux prélèvements sociaux. Pour le débirentier, les sommes versées (arrérages) ne sont pas déductibles.