Investir dans l'immobilier locatif à Annecy après la fin du Pinel
Le dispositif Pinel s'est terminé le 31 décembre 2024 : aucun achat réalisé depuis cette date n'ouvre droit à sa réduction d'impôt. Investir dans un logement locatif reste possible, mais avec d'autres règles : un nouvel amortissement pour la location nue, la location meublée dont la fiscalité a changé, le déficit foncier pour l'ancien. Voici ce qui existe aujourd'hui, et les questions à se poser avant de signer.
Le Pinel est-il vraiment terminé ?
Oui. La réduction d'impôt Pinel (article 199 novovicies du Code général des impôts) concernait les logements acquis entre septembre 2014 et le 31 décembre 2024. Depuis le 1er janvier 2025, un nouvel achat ne permet plus d'en bénéficier, comme le rappelle le site officiel de l'administration, service-public.
Si vous avez investi en Pinel avant cette date, rien ne change pour vous : vous gardez votre réduction d'impôt jusqu'à la fin de votre engagement de location (6, 9 ou 12 ans), à condition de continuer à respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire. Ces plafonds sont révisés chaque année : il faut les vérifier à chaque nouveau bail.
Pour un nouvel investisseur, la question n'est donc plus « comment faire du Pinel », mais « quel cadre choisir pour louer, et à quel prix ». Plusieurs solutions existent, chacune avec sa logique fiscale et ses contraintes. Pour mieux comprendre les alternatives, vous pouvez consulter notre présentation détaillée du dispositif Jeanbrun.
Le nouveau dispositif Jeanbrun, ou statut du bailleur privé : ce qui remplace le Pinel en location nue
La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) a créé un nouveau régime pour les particuliers qui achètent un logement pour le louer nu. Son principe diffère du Pinel : au lieu d'une réduction d'impôt calculée sur le prix, le propriétaire déduit chaque année de ses revenus fonciers une fraction de la valeur du logement, comme une entreprise amortit un bien.
Comment fonctionne l'amortissement ?
Le propriétaire déduit chaque année un amortissement calculé sur le prix d'acquisition, hors foncier : la loi estime forfaitairement le terrain à 20 % du prix d'acquisition net de frais, l'amortissement porte donc sur les 80 % restants. Le taux dépend du type de logement et du niveau de loyer (article 31 du Code général des impôts, issu de l'article 47 de la loi de finances pour 2026).
| Logement | Loyer intermédiaire | Loyer social | Loyer très social |
|---|---|---|---|
| Neuf | 3,5 % par an | 4,5 % par an | 5,5 % par an |
| Ancien rénové | 3 % par an | 3,5 % par an | 4 % par an |
La somme des amortissements déduits ne peut dépasser 8 000 euros par an et par foyer fiscal, tous logements neufs et anciens confondus. Ce plafond est porté à 10 000 euros ou 12 000 euros lorsque la moitié au moins des loyers bruts provient de logements loués respectivement en social ou en très social. Au total, l'amortissement d'un bien ne peut dépasser sa valeur hors foncier.
Quelles sont les conditions ?
Le logement doit être loué nu, comme résidence principale du locataire, pendant au moins neuf ans, et la location doit commencer dans les douze mois qui suivent l'achèvement du logement ou des travaux. Le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal, ni un parent ou allié jusqu'au deuxième degré.
Les loyers et les ressources du locataire sont plafonnés, selon les mêmes plafonds que le Pinel pour la location intermédiaire et ceux du logement social pour les locations sociales et très sociales. L'option est irrévocable.
Pour le neuf, sont concernés les logements acquis, ou dont le permis de construire est déposé, entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Pour l'ancien, les travaux d'amélioration doivent représenter au moins 30 % du prix d'acquisition et correspondre à une réhabilitation lourde, avec l'obligation d'atteindre un DPE A ou B. Cela rend le dispositif initial particulièrement difficile à exploiter dans l'ancien.
Quels sont les points de vigilance ?
Si l'engagement de location n'est pas respecté, le revenu foncier de l'année de rupture est majoré des amortissements déjà déduits, sauf en cas d'invalidité, de licenciement ou de décès. Comme pour tout avantage fiscal, il ne doit jamais être la seule raison d'acheter : un logement mal situé ou acheté trop cher reste un mauvais investissement, quelle que soit la déduction obtenue.
La location meublée : ce qui a changé
La location meublée non professionnelle, ou LMNP, reste ouverte à tous les particuliers. Elle permet, au régime réel, de déduire les charges et d'amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit fortement, parfois totalement, l'impôt sur les loyers pendant plusieurs années.
La loi de finances pour 2025 a changé un point important : pour les reventes réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements pratiqués au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, comme l'indique impots.gouv. La plus-value imposable est donc plus élevée qu'auparavant.
La bonne nouvelle est que les logements en résidences de services, comme les résidences étudiantes ou seniors, ne sont pas concernés. Le meublé reste donc intéressant pour les revenus réguliers qu'il procure, mais l'avantage se calcule désormais sur toute la durée de détention, revente comprise. Un projet de location meublée se juge avec une simulation complète, de l'achat à la revente.
À Annecy, la location meublée de courte durée, de type location saisonnière, est par ailleurs encadrée par la réglementation locale : avant d'acheter dans ce but, il faut vérifier les règles applicables auprès de la commune et dans le règlement de copropriété. Pour approfondir les stratégies d'investissement locatif, découvrez comment bien démarrer votre investissement locatif.
L'ancien et le déficit foncier
Acheter un logement ancien à rénover pour le louer nu reste une stratégie classique. Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles des revenus fonciers. Lorsqu'ils dépassent les loyers perçus, ils créent un déficit foncier.
Ce déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an (article 156 du Code général des impôts), hors intérêts d'emprunt, qui ne s'imputent que sur les revenus fonciers. Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. En contrepartie, le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation.
Cette stratégie concerne surtout les foyers qui ont déjà des revenus fonciers ou une imposition élevée. Elle demande un vrai chiffrage des travaux et un calendrier précis, car le déficit est rattaché à l'année du paiement des travaux. Pour explorer d'autres dispositifs dans l'ancien, consultez nos solutions déficit foncier, Malraux et monuments historiques.
Investir à Annecy : les spécificités du marché local
Annecy et son agglomération réunissent plusieurs atouts pour un bailleur : une population qui augmente, de nombreux actifs travaillant en Suisse ou dans les entreprises de la vallée de l'Arve et du bassin annécien, des étudiants, et une offre de logements limitée par la géographie entre lac et montagnes. La demande locative y est soutenue.
Ce dynamisme a une contrepartie : les prix d'achat sont élevés, et la rentabilité brute est souvent plus faible que dans d'autres villes. Le rendement dépend donc beaucoup du prix négocié, de l'emplacement précis, de l'état du bien et de la qualité du locataire.
Quelques questions à se poser avant de choisir un bien : la proximité des transports et des axes vers Genève, la performance énergétique (un logement mal classé au diagnostic de performance énergétique est progressivement interdit à la location), les charges de copropriété, et le type de locataire visé, étudiant, jeune actif, famille ou frontalier. Pour mieux comprendre les enjeux locaux, découvrez pourquoi choisir un expert local pour gérer votre patrimoine.
Financer son investissement locatif
La plupart des investissements locatifs sont financés à crédit. Les banques appliquent les règles du Haut Conseil de stabilité financière : un taux d'endettement de 35 % maximum, assurance comprise, et une durée de prêt de 20 ans concernant l'achat locatif.
Les loyers attendus sont en partie pris en compte par la banque pour calculer votre capacité d'emprunt. Préparer un dossier solide, avec un plan de financement, une estimation réaliste des loyers et une épargne de précaution, facilite l'obtention du prêt.
L'assurance emprunteur, que l'on peut changer à tout moment depuis la loi Lemoine, pèse aussi sur le coût total. Pour tout savoir sur ce sujet, consultez notre guide sur la loi Lemoine. Pour approfondir les aspects financiers, découvrez nos solutions de financement immobilier à Annecy.
Concernant l'apport personnel, il reste un élément clé de négociation avec votre banque. Pour mieux comprendre son rôle, lisez notre article sur l'apport personnel et le financement immobilier.
Ce qu'il faut retenir
La fin du Pinel ne ferme pas la porte à l'investissement locatif : elle change les règles. Le dispositif Jeanbrun pour la location nue, la location meublée, le déficit foncier dans l'ancien : chaque cadre a ses avantages, ses contraintes et ses risques. Le bon choix dépend moins de l'avantage fiscal que du bien, de son prix et de votre situation.
Avant de vous engager, un bilan patrimonial permet de simuler chaque option, de vérifier votre capacité de financement et de choisir ce qui correspond à vos objectifs. Pour bénéficier d'un accompagnement personnalisé, découvrez les avantages d'un bilan patrimonial personnalisé. NB Conseil, conseil en gestion de patrimoine à Annecy, vous accompagne pour faire ce point depuis plus de 20 ans.
Questions fréquentes
Peut-on encore acheter en Pinel en 2026 ?
Non. Le Pinel ne concerne plus aucun investissement réalisé depuis le 1er janvier 2025. Ceux qui ont acheté avant cette date conservent leur réduction jusqu'à la fin de leur engagement de location.
Qu'est-ce qui remplace le Pinel ?
Pour la location nue, la loi de finances pour 2026 a créé le dispositif Jeanbrun : un amortissement annuel de 3 % à 5,5 % du prix hors foncier, contre un engagement de location de neuf ans à loyer plafonné. La location meublée et le déficit foncier restent aussi possibles, avec leurs propres règles.
La location meublée est-elle toujours intéressante ?
Elle peut l'être, mais pour les reventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, sauf les résidences services (EHPAD, Seniors et Etudiants) qui sont préservées. L'intérêt se mesure désormais sur toute la durée de détention.
Faut-il acheter dans le neuf ou dans l'ancien à Annecy ?
Les deux sont possibles. Le neuf offre des normes énergétiques récentes et peu de travaux ; l'ancien permet souvent un prix d'achat plus bas et l'imputation d'un déficit foncier. Le choix dépend de votre budget, de votre fiscalité et de votre horizon de placement.
Comment savoir quelle solution me convient ?
En comparant les options sur votre situation réelle : revenus, imposition, patrimoine existant, capacité d'emprunt et durée de détention envisagée. C'est l'objet d'un bilan patrimonial.
Quels sont les risques d'un investissement locatif à Annecy ?
Les principaux risques concernent le prix d'achat élevé, la vacance locative, les charges de copropriété et l'évolution du marché. Une analyse précise du bien et de son environnement permet de limiter ces risques.
